Ladeinfrastruktur für E-Fahrzeuge bei Gebäuden

Am 25. März 2021 sind neue Regelungen für die Leitungs- und Ladeinfrastruktur für die Elektromobilität im Immobilienbereich in Kraft getreten. Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) vom 18. März 2021 soll den Weg für den weiteren Ausbau der Leitungs- und Ladeinfrastruktur für die Elektromobilität bereiten. Das neue Gesetz zielt darauf ab, die bislang fehlende ausreichende Ladeinfrastruktur für den flächendeckenden Einsatz von Elektrofahrzeugen im Gebäudebereich zu schaffen und deren Ausbau zu beschleunigen. Für Immobilieneigentümer bringt das GEIG bei Neubauten und größeren Renovierungen von Gebäuden im Bestand neue Rechtspflichten mit sich, deren Nichtbefolgung mit einem Bußgeld geahndet werden kann.

Auf einen Blick:

Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) unterstützt den weiteren Ausbau von Leitungs- und Ladeinfrastruktur. Bei Wohn- und Nichtwohngebäuden sollen Parkplätze und angrenzende Parkflächen mit den notwendigen technischen Voraussetzungen ausgestattet werden, um das Laden von Elektrofahrzeugen zu ermöglichen. Die Pflichten von Immobilieneigentümern werden somit erweitert und eine Anspruchsgrundlage auf bauliche Veränderungen für das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge für Mieter und Wohnungseigentümer geschaffen. Ein Verstoß gegen diese neuen Verpflichtungen führt zu Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro.

Leitungsinfrastruktur, Ladeinfrastruktur und Ladepunkte

Elektromobilität kann sich letztlich nur dann durchsetzen, wenn genügend Möglichkeiten bestehen, Elektrofahrzeuge flächendeckend aufzuladen. Die neuen Regelungen in GEIG betreffen genau diesen Aspekt. Es geht um die vorbereitende Bereitstellung von Leitungsinfrastruktur sowie um die Ausstattung mit Ladeinfrastruktur und Ladepunkten für Elektrofahrzeuge im Gebäudebereich. Bei Wohn- und Nichtwohngebäuden sollen Parkplätze innerhalb der Gebäude (wie z. B. Tiefgaragen) sowie unmittelbar an das Gebäude angrenzende Parkplatzflächen mit den entsprechenden technischen Voraussetzungen zum Laden von Elektrofahrzeugen ausgestattet werden. Dabei stellt der Aufbau der Leitungsinfrastruktur quasi eine Vorstufe der Ladeinfrastruktur dar, mit der rasch Ladepunkte auf Parkplätzen in und an (bzw. neben) Gebäuden errichtet werden können. Gleichzeitig soll die Vorbereitung der Leitungsinfrastruktur mittel- bis langfristig eine Weiterentwicklung hin zu Ladepunkten zu geringeren Kosten ermöglichen. Vor allem bei Wohn- und Nichtwohngebäuden mit größeren Parkplätzen sollen damit die Voraussetzungen geschaffen werden, um Elektrofahrzeuge zu Hause, am Arbeitsplatz und bei der Erledigung alltäglicher Besorgungen zu laden.

Der Gesetzgeber hat die einzelnen Begrifflichkeiten in Paragraf 2 GEIG näher definiert:

• „Wohngebäude“ sind Gebäude, die nach ihrem Zweck überwiegend zum Wohnen bestimmt sind, einschließlich Wohn-, Alten- und Pflegeheimen sowie ähnlicher Einrichtungen (§ 2 Nr.15 GEIG).
• „Nichtwohngebäude“ sind in Abgrenzung dazu dann alle anderen Gebäude, die kein Wohngebäude in vorigen Sinn darstellen (§ 2 Nr. 13 GEIG), wie z. B. Bürogebäude, Ladengeschäfte und dergleichen, selbst wenn dort zu einem geringen Nutzungsanteil Wohnungen vorhanden sind.
• Unter „Leitungsinfrastruktur“ ist die Gesamtheit aller Leitungsführungen zur Aufnahme von elektro- und datentechnischen Leitungen in Gebäuden oder im räumlichen Zusammenhang von Gebäuden vom Stellplatz über den Zählpunkt eines Anschlussnutzers bis zu den Schutzelementen zu verstehen (§ 2 Nr. 10 GEIG).
• Mit „Ladeinfrastruktur“ ist die Summe aller elektrotechnischen Verbindungen, Mess-, Steuer- und Regelungseinrichtungen, einschließlich Überstrom- und Überspannungsschutzeinrichtungen, die zur Installation, zum Betrieb und zur Steuerung von Ladepunkten für die Elektromobilität notwendig sind, gemeint (§ 2 Nr. 8 GEIG).
• Ein „Ladepunkt“ ist eine Einrichtung, die zum Aufladen von Elektromobilen geeignet und bestimmt ist und an der zur gleichen Zeit nur ein Elektromobil aufgeladen werden kann (§ 2 Nr. 9 GEIG).

Neue Eigentümerpflichten im Überblick

Dies sind die neuen Pflichten der Immobilieneigentümer im Überblick:

Soweit die Regelungen für die „größere Renovierung“ gelten, betrifft dies Gebäude, bei denen mehr als 25 Prozent der Oberfläche der Gebäudehülle oder der elektrischen Infrastruktur des Gebäudes (inkl. Stellplätze innerhalb des Gebäudes) bzw. des Parkplatzes neben dem Gebäude einer Renovierung unterzogen werden.

Wegen der erheblichen finanziellen Belastungen, die aus der Umsetzung der neuen Pflichten resultieren, gibt es aber auch Ausnahmen. So ist das GEIG von vornherein nicht anzuwenden auf Nichtwohngebäude, die sich im Eigentum von kleinen und mittleren Unternehmen befinden und die überwiegend von diesen selbst genutzt werden (§ 1 Abs.2 GEIG).

Lade- und Leitungsinfrastruktur im Quartier

Die neue Regelung zur Lade- und Leitungsinfrastruktur im Quartier (§ 12 GEIG) betrifft mehrere Immobilieneigentümer und Bauherren, deren Gebäude in räumlichem Zusammenhang stehen. Diese können Vereinbarungen über eine gemeinsame Ausstattung von Stellplätzen mit Leitungsinfrastruktur oder Ladepunkten treffen, um die jeweiligen Anforderungen nach den Paragrafen 6 bis 10 GEIG zu erfüllen. Gegenstand von entsprechenden schriftlichen Vereinbarungen können die gemeinsame Ausstattung mit Leitungsinfrastruktur oder die gemeinsame Errichtung von Ladepunkten sowie die Benutzung von Grundstücken, deren Betreten und die Führung von Leitungen über Grundstücke sein. Dritte wie Energieversorgungsunternehmen können an den Vereinbarungen beteiligt werden. Die Regelungen über das Quartier sind entsprechend anwendbar, wenn die im räumlichen Zusammenhang stehenden Gebäude nur einem Eigentümer gehören.

Wer nicht bauen will, muss zahlen: Bußgeldvorschriften

Verstöße gegen Bauverpflichtungen nach dem GEIG stellen nach Paragraf 15 GEIG Ordnungswidrigkeiten dar, die mit einer Geldbuße von bis zu 10.000 Euro geahndet werden können. Bußgelder drohen Eigentümern, die vorsätzlich oder leichtfertig

• entgegen Paragraf 6 oder 8 GEIG nicht dafür sorgen, dass jeder Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität ausgestattet wird,
• entgegen Paragraf 7 GEIG nicht dafür sorgen, dass mindestens jeder dritte Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität ausgestattet und mindestens ein Ladepunkt errichtet wird,
• entgegen Paragraf 9 GEIG nicht dafür sorgen, dass mindestens jeder fünfte Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität ausgestattet und mindestens ein Ladepunkt errichtet wird oder
• entgegen Paragraf 10 GEIG nicht dafür sorgen, dass ein Ladepunkt errichtet wird.

Anspruch auf Ladestation für Mieter und Wohnungseigentümer

Die neuen Rechtspflichten der Immobilieneigentümer aus dem GEIG werden „flankiert“ durch die zivilrechtlichen Ansprüche auf eine Ladestation für Mieter nach Paragraf 554 BGB und für Wohnungseigentümer nach Paragraf 20 WEG.

Nach Paragraf 20 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Über die Durchführung entsprechender Umbauten ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. Die Eigentümerversammlung darf die Baumaßnahmen in der Regel nicht verwehren.

Dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen alle baulichen Veränderungen, die es ermöglichen, die Batterie eines Fahrzeugs zu laden. Der Anspruch beschränkt sich deshalb nicht nur auf die Anbringung einer Ladestation an der Wand (sogenannte Wallbox), sondern betrifft auch die Verlegung der Leitungen und die Eingriffe in die Stromversorgung, die dafür notwendig sind, dass die Lademöglichkeit sinnvoll genutzt werden kann. Der Anspruchsinhalt beschränkt sich keineswegs nur auf die Ersteinrichtung einer Lademöglichkeit, sondern umfasst vielmehr auch die Möglichkeit zur Verbesserung bestehender Ladevorrichtungen. Gemeint sind damit nicht nur Ladestationen für Elektroautos, sondern auch Lademöglichkeiten für elektrisch betriebene Zweiräder wie E-Motorräder oder E-Bikes.

Der begünstigte Wohnungseigentümer soll jedoch die Kosten der Maßnahme selbst tragen: Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach Paragraf 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurden, hat der Wohnungseigentümer zu tragen (§ 21 WEG). Die konsequente Kehrseite der Medaille ist, dass nur demjenigen Wohnungseigentümer, der die Kosten für den Einbau der Ladestation trägt, auch deren alleinige Nutzung gebührt. Das bedeutet, dass die Ladestation auch nur von demjenigen genutzt werden darf, der auch für die Installationskosten aufkommt.

Die Eigentümerversammlung darf hierzu beschließen, dass die Gemeinschaft die Baumaßnahme selbst organisiert, damit sie den Überblick über den baulichen Zustand der Wohnanlage und den Einfluss auf Änderungsmaßnahmen behält. Daher wird ein Arbeitgeber künftig die Kosten für die Ladestation beim Mitarbeiter zu Hause für ein dienstliches Elektrofahrzeug übernehmen können. Darüberhinausgehende Dienstleistungen zur Installation der Ladestation durch Fachbetriebe oder Dienstleister kann der Arbeitgeber aber lediglich anbieten und nicht erzwingen. Das führt dazu, dass zwar die Kosten für die Ladestation übernommen werden, aber kein Einfluss auf die Art und Weise des Einbaus besteht. Dennoch dürften Eigentümerversammlungen konkreten Fachinformationen von Arbeitgeberseite zu Installation und Dienstleisterauswahl offen gegenüberstehen, soweit für die Wahl und Leistung der für den Elektro-Dienstwagen benötigten E-Ladestation auch konkrete Vorschläge gemacht werden. Denn im Unterschied zu Kosten für Maßnahmen, die alle Wohnungseigentümer gemeinsam tragen müssen, kommt es bei der Kostenübernahme für Ladestationen nicht mehr entscheidend auf die Wahl des günstigsten Anbieters an.

Grundsätzlich steht auch jedem Mieter ein Anspruch gegen seinen Vermieter zu, dass ihm bauliche Maßnahmen zur Errichtung einer Lademöglichkeit für elektrisch betriebene Fahrzeuge auf seine Kosten erlaubt werden (§ 554 BGB). Handelt es sich bei einer Mietwohnung zugleich um eine Eigentumswohnung, wird das Szenario noch dahingehend verkompliziert, dass der Vermieter als Wohnungseigentümer seinerseits die Ansprüche des Mieters an die Eigentümergemeinschaft „durchreichen“ muss.

Fuhrparkmanagement & Ladeinfrastruktur

Wer als Fuhrparkmanager über die Einführung von Elektromobilität im Fuhrpark nachdenkt, darf die für den Fahrzeugbetrieb benötigte Ladeinfrastruktur nicht vernachlässigen. Dies ist vor allen Dingen dann relevant, wenn auf dem Betriebsgelände noch keine Ladepunkte vorhanden sind. Wenn es um die Gestattung einer Wallbox durch Wohnungseigentümer oder Vermieter – beim Mitarbeiter zu Hause – geht, gibt es aufgrund der gesetzlichen Neuregelungen künftig mehr juristische Möglichkeiten, um Widerstand gegen derartige Maßnahmen auch erfolgreich zu überwinden. Denn seit Inkrafttreten der neuen gesetzlichen Regelungen können die Rechtsansprüche auf Ladeinfrastruktur auch mit anwaltlicher Hilfe außergerichtlich oder nötigenfalls gerichtlich durchgesetzt werden. Für Dienstwagennutzer wird künftig die fehlende Wallbox zu Hause also kein K. O.-Kriterium mehr für ein Elektrofahrzeug sein. Das Fuhrparkmanagement sollte hier aktiv die Vorbereitung der Einführung einer geeigneten Ladeinfrastruktur beim Mitarbeiter zu Hause begleiten.